Tema: diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad
Autor: Natalia Sánchez
Es muy habitual confundir los conceptos de cuota de participación y coeficiente de propiedad de un inmueble. Aunque se parecen, no tienen nada que ver. La principal diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad es que la cuota de participación varía en el tiempo y depende de varios factores para su cálculo, mientras que el coeficiente de propiedad es un valor objetivo e inamovible que viene determinado exclusivamente en base a la superficie asociada al inmueble.
Debido a la confusión entre los dos conceptos, es habitual que el reparto de los gastos y/o beneficios en las comunidades de propietarios se haga tomando el coeficiente de propiedad (establecido por el promotor o constructor en el momento de vender el edificio) en vez de la cuota de participación, que es lo que corresponde. Veamos un poco más en detalle cómo se calcula cada concepto.
Coeficiente de propiedad
El coeficiente de copropiedad es un valor objetivo fijado en función de la superficie de una vivienda o inmueble y la superficie que le corresponde de zonas comunes (recuerda que puedes consultar los metros cuadrados de cualquier vivienda a través de la referencia catastral). Los coeficientes son invariables, ya que su suma ha de dar como resultado la superficie total del edificio incluyendo los elementos comunes.
Para que se entienda mejor, el coeficiente de propiedad es el valor porcentual asignado a cada vivienda o local en los edificios que se dividen de forma horizontal. Por lo tanto, la suma de los coeficientes de todas las viviendas o locales alcanza el 100%.
Cuota de participación
La cuota de participación representa la contribución económica que cada propietario ha de hacer a la comunidad.
En el Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que para calcular la cuota de participación hay que considerar una serie de elementos:
- La superficie útil de cada piso o local en relación con la superficie total del edificio.
- El emplazamiento del inmueble: interior o exterior.
- La situación de la vivienda.
- El uso de los servicios o elementos comunes que se prevea que va a efectuarse.
La cuota de participación, por tanto, tiene dos componentes:
- La cuota de valor: la que cuantifica el valor de cada piso en función de su superficie útil y su emplazamiento.
- La cuota funcional o de uso: la que contempla el valor del piso en base a criterios de uso de los elementos comunes.
De esta manera, la cuota de participación no está compuesta únicamente por criterios objetivos, sino que también contiene elementos subjetivos y circunstancias particulares, como su emplazamiento, situación o el uso previsto de elementos comunes. Como consecuencia, la cuota de participación puede sufrir variaciones a lo largo del tiempo.
Para qué sirve la cuota de participación
La cuota de participación tiene fundamentalmente tres funciones:
-Determinar el porcentaje en que cada piso o local participa en los gastos comunitarios y en los posibles beneficios.
-Calcular los votos que le corresponden a cada propietario con derecho a asistir a la Junta.
-Determinar los quórums necesarios para constituirse de forma válida en junta y llegar a acuerdos.
¿Se puede cambiar la Cuota de Participación?
Aunque la cuota de participación viene fijada en el título constitutivo (escritura de división horizontal), la cuota se puede modificar. Para ello hay que establecer nuevos criterios en los Estatutos de la comunidad o llegar a un acuerdo en junta por parte de todos los propietarios. Este acuerdo, además, debe ser unánime. La cuota también puede ser modificada por arbitraje o decisión judicial, llegado el caso.
No obstante, si un vecino considera que la cuota ha sido establecida de forma arbitraria y cree que es injusta para él, puede impugnar judicialmente la asignación de cuotas.
En el caso de modificar la cuota mediante acuerdo en junta de propietarios, es recomendable que las nuevas cuotas se incluyan en los Estatutos de la comunidad y que estos se inscriban en el Registro de la Propiedad para que puedan ser adjuntados en el caso de ser requeridos por terceros o nuevos propietarios.
Si no uso un servicio, ¿puedo no pagarlo?
Tal y como recoge el Artículo 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no utilizar un servicio no exime de la obligación de pagar la parte proporcional de los gastos que ese servicio le ocasiona a la comunidad.
Para que un propietario no contribuya al pago de determinados gastos, debe incluirse una cláusula específica en los Estatutos o encontrarse en un supuesto muy particular que recoge el Artículo 17.4 de la LPH. Consiste en lo siguiente:
Cuando la comunidad llegue a un acuerdo para realizar mejoras o instalaciones no requeridas para una adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, y siempre que los gastos generados sean superiores a tres mensualidades de gastos comunes, los propietarios pueden negarse a modificar su cuota, incluso en caso de que no se les pueda privar de la mejora o la ventaja.
Diferencias entre la cuota de participación y el coeficiente de propiedad
La diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad está, aparte de en su utilidad, en el método de determinación.
- Para calcular el coeficiente de propiedad se toman los metros construidos del inmueble (superficie útil + superficie proporcional de elementos comunes). En cambio, para determinar la cuota de participación solo se tienen en cuenta los metros útiles del inmueble.
- La cuota de incluye como factores determinantes el emplazamiento del inmueble y el uso previsto de los servicios o elementos comunes. Por su parte, el coeficiente de propiedad no considera ninguno de estos elementos.
Ejemplo para entender la diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad
Pongamos un ejemplo. Imaginemos un local comercial de gran superficie situado en la planta baja de un edificio. En este caso, debido a las dimensiones de la planta, el local tendrá un alto coeficiente de propiedad en comparación a los pisos. Sin embargo, al no tener que usar el ascensor, el portal, las escaleras, etc., es posible que tenga una cuota de participación más baja que la del resto de inmuebles.
En conclusión, es muy importante que las comunidades de propietarios entiendan la diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad para que el reparto de los gastos y beneficios se ajuste a lo dispuesto en la ley.
Puede el promotor designar quienes forman parte de la comunidad de propietarios y no incluirse el a pesar de conservar para sí mismo un local que forma parte del edificio?
No. La Ley no contempla esa posibilidad. Sería algo contradictorio.
Buenas, en el escrito de división horizontal ,tenemos solo los coeficientes de propiedad que generan gran controversia y muchas disputas desde hace años. El arquitecto solo hizo referencia a los coeficixentes y en ningún momento a las cuotas. ¿Cómo hacemos para conseguirlas? Se da el caso que áticos con una terraza de usos y disfrute privativo de 80 metros paga lo mismo que un bajo con una terraza de 25 metros y ninguna cubierta.
Tal y como recoge la Ley de Propiedad Horizontal, la cuota de participación debe determinarla el promotor en el título de constitución o bien debe establecerse por acuerdo unánime de todos los propietarios existentes. Una tercera vía es la resolución judicial. Para su cálculo se toma no solamente la superficie útil de cada loca en relación al total del inmueble, sino también su emplazamiento (interior o exterior), su situación y el acceso que vaya a tener a los servicios y elementos comunes. Las cuotas de participación de cada piso y/o local pueden cambiarse, pero deben estar de acuerdo el 100% de los propietarios. Lo mejor en este caso es que os pongáis en contacto con un despacho legal especializado en este tipo de cuestiones y solicitéis asesoramiento.